媒介契約の種類をわかりやすく解説｜一般媒介と専任媒介はどっちがいい？

不動産を売ろうと考えたとき、最初に出てくるのが「媒介契約」です。

媒介契約には3つの種類があります。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約です。

「結局どれが一番いいの？」と迷う方がとても多いところです。

この記事では、3つの違いを身近な例え話で解説します。
そのうえで、契約の種類より大事な「不動産会社の選び方」をお伝えします。

媒介契約の3種類と違い

媒介契約とは、不動産会社に「売却の募集」を依頼する手続きです。

たとえば、あなたが家を持っていて、それをハピア不動産に売ってもらう。
そのときに結ぶのが媒介契約です。

3つの違いを表で比較

3つの違いは「何社に頼めるか」「自分で見つけた買主と直接取引できるか」「報告の頻度」です。

種類	依頼できる会社	自分で見つけた買主	不動産会社からの定期報告
一般媒介	複数社に依頼できる	直接取引できる	義務なし
専任媒介	1社だけ	直接取引できる	2週間に1回
専属専任媒介	1社だけ	必ず不動産会社を通す	1週間に2回

※法律で定める最低ラインは、専任媒介が2週間に1回以上、専属専任媒介が1週間に1回以上です。

専任媒介は、窓口を1社にしぼる契約です。
ただし、兄弟が買いたいと言ったときのように、自分で見つけた相手なら不動産会社を通さずに売れます。

専属専任媒介は、自分で見つけた相手でも必ず不動産会社を通します。
そのぶん不動産会社の責任が強まり、報告の頻度も上がります。

腕時計を売る場面で例えた場合

私が貯金して買った腕時計を、泣く泣く売ることになったとします。
私が売主、あなたが不動産会社です。

頼まれる側なら、一番気合いが入るのは専属専任ではないでしょうか。
不動産会社の心理も同じです。

一般媒介だから売らない、というわけではありません。
ただ、責任が強まるのは専属専任媒介です。

一般媒介を選ぶ理由と仲介手数料

では、一般媒介と専任媒介はどっちがいいのか。
一般媒介に意味がないわけではありません。

一般媒介の強み

不動産会社には、それぞれ得意な売り方があります。
インターネット広告が強い会社、チラシが強い会社、SNSが強い会社。
会社ごとに手法が少しずつ違います。

一般媒介なら、得意分野の違う会社に幅広く依頼できます。
これが一般媒介の強みです。
どれを選ぶかは、売主の戦略次第です。

仲介手数料の払い方と上限

仲介手数料は、決めてくれた1社だけに払います。

一般媒介で3社に頼んでも、手数料を3社に払うわけではありません。
不動産会社は「成約報酬型」です。
成約させたA社にだけ支払えば大丈夫です。

手数料の上限は、契約の種類で変わりません。
400万円を超える物件では「売買代金×3%＋6万円」に消費税が上限です。

800万円以下の物件には特例があります。
事前にご説明し、ご合意いただいた場合に限り、上限が税込33万円となります。

契約より大事な不動産会社の見極め方

媒介契約の種類より大事なのは、その会社にちゃんと売る力があるかを見抜くことです。
チェックしたいのは次の3つです。

1. 物件写真がきれいに撮れているか

今はインターネットで、その会社が扱っている物件を事前に見られます。
まず写真を見てください。

買主に「この物件を見てみたい」と思ってもらえる情報になっているか。
これがとても重要です。

空き家なら内装の写真が必ず載っているか。
外観の写真は晴れた日に撮っているか。
写真がないと、探している人は不安になります。

2. 担当者が提案をしてくれるか

売主と不動産会社も、結局は人と人とのつながりです。

査定のときに「これは売れないですね」という雰囲気の担当者だと、結果が見えにくくなります。
道がない土地や、なかなか売れないエリアはもちろんあります。

それも踏まえて「厳しいかもしれないけれど、こうしたらどうでしょう」と提案してくれる担当者を選んでください。

私たちは古い建物をリノベーションで、かなりきれいにしてきた経験があります。
買主から「ちょっと古いですね」と言われても「リフォームすればすごくきれいになりますよ」とお話しできます。

古いから絶対に売れない、ということはありません。
買主が気になる点を1つずつ解決していきます。

3. 売却の実績を公開しているか

売却事例を載せている会社は、意外と少ないものです。
見られるなら見ておきましょう。
「毎月これくらい売っている」と分かれば、安心材料になります。

当社はアットホームに売却事例をずらりと掲載しています。

ちなみに当社の強みはインターネットです。
ポータルサイトへの掲載やYouTube広告など、インターネット広告を主軸にしています。
ネットでしっかりアピールして売りたい方には、力になれるはずです。

よくある質問

一般媒介で複数社に頼むと、手数料も複数社に払うのですか？

いいえ。
成約させた1社にだけ支払います。

契約の種類によって手数料は変わりますか？

上限額は変わりません。
400万円を超える物件では「売買代金×3%＋6万円」に消費税が上限です。

広告費は別にかかりますか？

原則かかりません。
ただし、特別な広告を依頼した場合は広告費用が発生します。

結局どの契約がいいですか？

どっちがいいかは、契約の種類だけで決めないことが大切です。
販売手法、担当者の姿勢、売却実績をあわせて見て選ぶのがベストです。

まとめ

媒介契約は、一般・専任・専属専任の3種類です。
ただ、不動産会社を選ぶときは、契約の種類だけで決めないでください。

その会社の販売手法、担当者の対応、過去の売却実績。
この3つを見て選ぶのが一番です。

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